05 Wonen

Die opgaven zijn fors. Woonborg wil de komende 15 jaar netto ongeveer 850 woningen toevoegen. Bruto ligt dat aantal nog hoger, omdat ook woningen worden verkocht en gesloopt. Tegelijkertijd loopt een omvangrijk verduurzamingsprogramma voor het bestaande bezit. “Als je zulke doelen uitspreekt”, zegt Maarten, “dan weet je dat je anders moet gaan werken. Dan moet je eerlijk kijken of je organisatie, processen en werkwijzen daarop zijn ingericht.”

Volgens hem zit de sleutel niet in harder werken, maar in slimmer organiseren. “Er is veel betrokkenheid en kennis in huis. De uitdaging is om die zo te benutten dat we tempo kunnen maken en kansen daadwerkelijk kunnen verzilveren.”

Voor de afdeling Projecten betekent de transitie onder meer dat bestaande werkwijzen opnieuw tegen het licht worden gehouden. “We deden en doen nog veel maatwerk. Dat blijven we doen waar dat echt nodig is, maar als we echt willen versnellen, moeten we toe naar meer concept- en standaardbouw.” In 2025 zijn daar concrete stappen in gezet. Zo zijn al projecten aangemeld bij Bouwstroom Noord, om conceptbouw te gaan realiseren.

Ook bij onderhoud en verduurzaming verschuift het perspectief. “We moeten verder vooruitkijken dan een paar jaar.” In 2025 zijn grootschalige conditiemetingen uitgevoerd en is gestart met de implementatie van Vastware. De Meerjaren Onderhoudsbegroting (MJOB) groeit daarmee uit tot een belangrijke bron voor sturing én verantwoording. “De informatie over onze complexen wordt betrouwbaarder. Dat helpt om betere keuzes te maken over onderhoud en investeringen.”

De verandering raakt niet alleen structuren en systemen, maar vooral mensen. “Uiteindelijk werken hier mensen samen. Je kunt mooie plannen bedenken, maar als je die niet bespreekt en toetst, gaat het niet werken.” Volgens Maarten vraagt ontwikkelen daarom ook veel luisteren, feedback ophalen, toepassen en ideeën durven bijstellen. “Dat kost tijd, maar het levert ook veel op.”

Die aandacht voor samenwerking ziet hij terug in de ontwikkeling van het team. Nieuwe collega’s en inleners zijn geïntegreerd en er is een trainee gestart, die inmiddels een vaste waarde is geworden. Daarnaast is er ook een afstudeerder succesvol begeleid. “Dat lijkt misschien een detail, maar het zegt veel over hoe we met elkaar werken, over onze flexibiliteit en de wil om te verbeteren en te versnellen. Kortom, om te bouwen aan de toekomst.”

Terugkijkend op 2025 ziet Maarten een jaar waarin veel tegelijk in beweging kwam. Op het gebied van nieuwbouw zijn projecten opgeleverd, waaronder Molenkampsteeg, Oranje- en Margrietlaan fase 2 en Vries Zuid. Daarnaast zijn nieuwe projecten gestart, zoals Groenkamp, Oranje- en Margrietlaan fase 3, Molenpad, Thedema en De Boterlinie.

Ook op het gebied van verbeteren en verduurzamen is veel gerealiseerd, met projecten in onder meer Dorth/Den Dam, Yde, Roderveld en Groenkamp. Het meerjarige verduurzamingsprogramma is gestart en loopt door tot en met 2028. Daarnaast zijn diverse complexe aanbestedingen succesvol afgerond, bijvoorbeeld voor installatiewerk, schoonmaak en verduurzaming.

Waar Maarten zelf ook trots op is en wat minder zichtbaar is, zijn de vele verbeteringen, klein en groot. “We hebben processen ingericht of aangepast, zoals IMG-aanmeldingen en conditiemetingen, en we trekken volop aan het realiseren van flexwoningen. Dat laatste zijn trajecten waarbij kaders soms nog ontbreken en de uitkomst niet altijd zeker is. Toch moet je die kansen durven oppakken.”

Projecten vragen intensieve samenwerking, zowel intern als extern. Projectconsulenten spelen daarbij een enorm belangrijke rol, bijvoorbeeld door huurders goed te informeren en te begeleiden. Zonder hun bijdrage is geen project succesvol. Extern werkt Woonborg steeds proactiever samen met gemeenten en ontwikkelaars. “We zien in meerdere gemeenten kansen voor nieuwbouw en zetten daar gericht op in.”

Een voorbeeld is de mogelijke aankoop van appartementen in Haren. Een traject dat spannend was, omdat ook een andere corporatie interesse had. “Dat soort momenten laten zien hoe belangrijk het is om alert te zijn en snel samen en teamoverstijgend te kunnen handelen.”

Voor 2026 ziet Maarten duidelijke speerpunten. Denk aan het nieuwe ondernemingsplan, de verduurzamingsopgave, het toevoegen van 850 woningen, wonen met zorg, leefbaarheid, strategische vastgoedsturing en stakeholdermanagement. Maar met stip op één staat volgens Maarten de organisatieontwikkeling. “Dat is een noodzakelijk fundament om al die andere opgaven te kunnen realiseren. Dit vraagt om veel focus, interne aandacht, externe oriëntatie en verdere professionalisering, zonder het goede van Woonborg uit het oog te verliezen.”

Belangrijk daarbij is realisme. “Werk in kleine, haalbare stappen en zorg dat doelen begrijpelijk zijn. En misschien wel net zo belangrijk: plezier houden in het werk. Als je iets alleen maar doet omdat het moet, hou je het niet vol. Het moet ook leuk blijven.”

Als Maarten één les uit 2025 mag meegeven aan de organisatie, is dat deze: blijf met een open blik kijken. “Het is verleidelijk om snel conclusies te trekken en keuzes te maken vanuit één perspectief.” Volgens Maarten zit de kracht juist in het wegen van verschillende invalshoeken. “Kijk van meerdere kanten naar een vraagstuk en maak dan een keuze.”

Die houding ziet hij als voorwaarde voor de volgende fase. “Ontwikkelen vraagt durf, maar ook zorgvuldigheid. En vooral: samen blijven doen.”

Veilig, gezond en comfortabel wonen

Dit betekent voor ons dat we streven naar een goede ‘basiskwaliteit’ voor alle huizen. Een plek waar de huurder veilig, gezond en comfortabel kan wonen. Voor elk jaar plannen we daarvoor ons onderhoud, zowel binnen-, buiten- als contractonderhoud. Naast het planmatig onderhoud verbeteren we jaarlijks woningen. Dat doen we projectmatig. We brengen een groot aantal woningen naar label A. Als het verkoopwoningen zijn verbeteren we die naar basiskwaliteit (label C).

Voor de jaren 2025 tot 2028 schalen we dit verbeteronderhoud op met als doel om alle woningen welke we willen door-exploiteren en die nog een label E, F en G hebben, te verbeteren naar de Standaard (als vervanger van label A). De resterende woningen met verkoopbestemming verbeteren we naar basiskwaliteit.

Bouwstroom Noord is een samenwerkingsverband van zes woningcorporaties (Actium, Lefier, Wold & Waard, Woonborg, Woonconcept en Woonservice) en twee bouwbedrijven (Dura Vermeer en Trebbe). In 2025 hebben we ons bij dit samenwerkingsverband aangesloten. Het is een unieke samenwerking die woningbouwprojecten, kennis en kunde bundelt om sociale woningbouw betaalbaar te houden. 

Het biedt ons de kans om te leren en te profiteren van deze samenwerking. Iets waar we in 2025 volop mee bezig zijn gegaan, het implementeren van Bouwstroom Noord in de organisatie en onze projectontwikkeling. 

Bouwstroom Noord standaardiseert projecten en maakt het werken meer voorspelbaar en efficiënter. Door continu te evalueren, te leren en te verbeteren worden we in onze projectontwikkeling en realisatie steeds iets slimmer en besparen we kosten. Uiteindelijk is iedere bewoner uniek en wenst een betaalbare, comfortabele en duurzame woning. 

Dit jaar hebben onze eerste twee projecten aangemeld bij onze partners van Bouwstroom Noord voor realisatie medio 2027.

Zoals hierboven toegelicht, hebben we ons in 2025 aangesloten bij Bouwstroom Noord. Op deze wijze verwachten we efficiënter te kunnen bouwen en onze besparingsdoelstelling van 20% op de investeringen in nieuwbouw, te kunnen realiseren.

Daarnaast hebben we ervoor gekozen om nieuwbouwprojecten op dit moment niet volledig circulair uit te voeren. Circulariteit blijft voor ons een belangrijk thema. Tegelijkertijd zien we dat vraag en aanbod in de circulaire nieuwbouwmarkt nog onvoldoende op elkaar aansluiten. De extra kosten die hiermee samenhangen passen daarom nu niet binnen onze besparingsdoelstelling. We volgen de ontwikkelingen in de markt en heroverwegen deze keuze wanneer de omstandigheden veranderen.

Ook bundelen we nieuwbouwprojecten zoveel mogelijk naar locatie en woningtype. Door projecten te clusteren, kunnen we efficiënter ontwikkelen en ontstaat een duidelijker en aantrekkelijker aanbod voor aannemers. Dit vergroot de mogelijkheden om scherpe prijsafspraken te maken, zonder in te leveren op kwaliteit.

Tot slot werken we aan het opzetten van Product-Marktcombinaties (PMC’s). Daarbij delen we woningen eenduidig in op basis van woningtype, aantal slaapkamers en huishoudensgrootte. Deze indeling ondersteunt beter onderbouwde keuzes voor ons huidige en toekomstige vastgoedbezit. Bovendien maakt dit het mogelijk om functionele en technische eisen verder te standaardiseren. Door meer te werken met vaste uitgangspunten en minder maatwerk toe te passen, kunnen we structureel kosten besparen.

In onze visie vinden we circulariteit belangrijk. Op dit moment geven we voorrang aan nieuwbouw en verduurzaming, omdat deze meer directe impact hebben op onze huurders. 

In 2025 zijn we gestart met pilots om ervaring op te doen. In nieuwbouwprojecten passen we circulaire keukens toe. Ook bij sloopprojecten werken we met aandacht voor hergebruik van materialen. Bij het project Groenkamp in Zuidlaren gebruikten we voor het eerst een materialenpaspoort. Binnen ons verduurzamingsprogramma maken we waar mogelijk gebruik van circulaire materialen, bijvoorbeeld bij isolatie. 

In 2026 evalueren we onze werkwijze en onderzoeken we hoe we circulariteit verder kunnen uitbreiden. 

Net als vorig jaar werken we via ons investeringsprogramma aan de verbetering van circa 1.100 woningen in de komende negen jaar. Deze woningen brengen we minimaal naar energielabel A of naar de isolatiestandaard. Daarmee zorgen we ervoor dat de woningen goed geïsoleerd zijn en voorbereid op een volgende stap.  

Het planmatig onderhoud is het afgelopen jaar succesvol aanbesteed en uitgevoerd. Dit hebben we bereikt door scherpere keuzes te maken in de selectie van leveranciers en door werkzaamheden te bundelen in grotere projecten, waarmee we binnen de begroting zijn gebleven. 

Het planmatig onderhoud bestaat uit uiteenlopende werkzaamheden, zoals dakwerk, voegwerk en schilderwerk. Deze activiteiten worden meerdere jaren vooruit gepland op basis van vaste onderhoudsintervallen. Zo wordt schilderwerk in principe eens per acht jaar uitgevoerd. Indien nodig vindt halverwege, na ongeveer vier jaar, een tussenbeurt plaats.

•    Groot planmatig onderhoud – 493 woningen
•    Klein planmatig onderhoud – 555 woningen

In 2025 zijn nieuwe contracten voor installatiewerk ingegaan. Door stijgende prijzen hebben we iets meer uitgegeven dan begroot.

We kijken toch terug op een goed jaar, waarin we veel hebben gedaan. Zo zijn we gestart met het waterzijdig inregelen van cv-ketels. Dit zorgt voor meer comfort in huis en helpt huurders energie te besparen. We onderzoeken of we deze aanpak samen met gemeenten op grotere schaal kunnen toepassen.

In 2025 hebben we:

• 254 cv-ketels vervangen
• 184 mechanische ventilatiesystemen vervangen

Onder contractonderhoud vallen naast installatiewerk ook andere werkzaamheden, zoals groenonderhoud, schoonmaak, boomonderhoud, rioleringswerk en onderhoud aan liften en automatische deuren. Ook energiecontracten maken hier onderdeel van uit.

Elk jaar vernieuwen we badkamers, douches, toiletten en keukens in een groot aantal woningen. Dit doen we in overleg met de huurder. Komt het moment niet goed uit of vindt de huurder vervanging nog niet nodig, dan stellen we dit uit tot een later moment, bijvoorbeeld bij een verhuizing.

Waar nodig vervangen we ook het hang- en sluitwerk, zodat woningen voldoen aan de eisen van het Politiekeurmerk Veilig Wonen.

In 2025 hebben we hard gewerkt aan de implementatie van de MJOB. Met goed resultaat. De kwaliteit van de MJOB is inmiddels van voldoende kwaliteit en is de basis voor de doorrekening van de meerjarenbegroting 2026–2040 en de beleidswaarde (met een horizon van 60 jaar). Eind 2025 hebben we Vastware als softwarepakket geïmplementeerd ter ondersteuning van het MJOB-proces. De betrokken medewerkers zijn inmiddels getraind in het gebruik van het systeem en in het uitvoeren van conditiemetingen, zodat de onderhoudstoestand van wooncomplexen zo objectief mogelijk wordt beoordeeld.

We liggen op schema om de MJOB ultimo 2026 te laten voldoen aan de eisen die gelden voor de onderbouwing van de beleidswaarde in de jaarrekening. Ook de inrichting van de MJOB in het systeem en in onze werkprocessen verloopt volgens planning.

In 2025 bleven de kosten voor reparatie- en mutatieonderhoud binnen de begroting. Vorig jaar zijn we gestart met extra inzet op kostenbeheersing binnen het dagelijks onderhoud. Ook over 2025 zien we positieve resultaten op het onderhoud. Bij het reparatieonderhoud zien we een daling van het aantal verzoeken met 14%. De gemiddelde kosten zijn gedaald naar € 286 per klus. Het mutatieonderhoud is uitgekomen in lijn met begroting. Wel een stijging ten opzichte van vorig jaar, wat deels wordt veroorzaakt door ons nieuwe tuinbeleid (tuinonderhoud bij mutatie).