03 Dorpen

In 2025 steeg het aantal woningtoewijzingen naar 309 (2024: 285). De stijging wordt onder meer veroorzaakt door de oplevering van nieuwe woningen. De mutatiegraad daalde naar 6,1%. Deze dalende trend zien we ook in de rest van Drenthe en Groningen.

Het gemiddeld aantal reacties per aangeboden woning steeg verder van ongeveer 160 naar 180. Dit komt voor een deel omdat er minder woningen beschikbaar waren.

Woonborg werkt met een sociaal incassobeleid. Dit beleid is erop gericht om huurders met een betalingsachterstand te helpen. We kiezen voor een mensgerichte aanpak. Daarbij letten we op signalen van problemen en bieden we maatwerk als dat nodig is. Ook werken we samen met gemeenten en maatschappelijke organisaties om huurders zo goed mogelijk te ondersteunen. Met dit beleid sluiten we aan bij onze rol als sociale verhuurder. We zetten ons in voor betaalbaar wonen en hebben aandacht voor de sociale kant van wonen.

Voor 2025 hadden we een huuraanpassing gepland met een maximale huursomstijging van 4,5%. Volgens ons nieuwe huurbeleid wilden we daarbij verschil maken:

• 4,75% voor woningen met een huurprijs die meer dan 20% onder de streefhuur ligt
• 3,75% voor de overige woningen

De huurdersorganisatie AH WOON gaf hierover een positief advies. Op 15 april 2025 ontvingen onze huurders een brief met hun nieuwe huurprijs.

Een dag later kwam het bericht dat de coalitie een akkoord had bereikt over een landelijke huurbevriezing voor twee jaar. Dit zou huurders helpen met hun koopkracht. Voor woningcorporaties zou zo’n maatregel grote gevolgen hebben. Het zou de investeringsmogelijkheden beperken en druk zetten op plannen voor nieuwbouw, verduurzaming, kwaliteit en leefbaarheid. Op 3 juni werd duidelijk dat de huurbevriezing niet doorging. Daardoor kon de huuraanpassing per 1 juli toch nog worden doorgevoerd. Uiteindelijk realiseerden we in 2025 een huursomstijging van 4,42%.

De periode rond de mogelijke huurbevriezing zorgde voor onzekerheid en onrust, zowel bij ons als bij onze huurders. Eerst ontvingen huurders een brief over de huuraanpassing, waarna in de media berichten verschenen over een mogelijke huurbevriezing. Dit leidde tot vragen over de betaalbaarheid van wonen en wat dit voor hun persoonlijke situatie zou betekenen. Toen op 3 juni duidelijkheid kwam, bracht dat rust. Tegelijk liet deze periode zien dat wisselend overheidsbeleid grote invloed kan hebben op woningcorporaties zoals Woonborg.

In 2025 stelden we een nieuw huurbeleid vast. Het oude beleid was door nieuwe afspraken en veranderende wetgeving steeds lastiger uit te voeren. Ook veranderde de vraag naar betaalbare woningen. Met het nieuwe beleid zoeken we een betere balans tussen betaalbaarheid voor huurders en voldoende financiële ruimte om te investeren in woningen.

In het nieuwe beleid staat betaalbaarheid centraal. Daarbij kijken we niet alleen naar de huurprijs, maar naar de totale woonlasten. We sluiten aan bij de norm voor maximaal betaalbare huren van het Nibud. Tegelijk willen we een eenvoudig en toekomstbestendig beleid dat minder afhankelijk is van wisselende regels.

Een belangrijk uitgangspunt is één streefhuur van 70% van de maximaal redelijke huur. Zo blijft de verhouding tussen prijs en kwaliteit goed en vragen we minder dan wettelijk maximaal is toegestaan. We werken daarnaast met een tweehurenbeleid: woningen worden aangeboden tegen de streefhuur, maar de huur kan lager worden als dat nodig is om passend te blijven bij het inkomen van de huurder.

Ook hebben we de verdeling van de huurprijzen aangepast. We verhuren nu 70% van de woningen onder de tweede aftoppingsgrens en 30% onder de sociale huurgrens. Daarmee sluiten we beter aan bij de vraag naar betaalbare woningen. Daarnaast houden we beperkt ruimte voor middenhuur, bijvoorbeeld om gemengde wijken te stimuleren.

Met dit huurbeleid zorgen we voor een duidelijke en stabiele basis voor huurders en voor onze organisatie. Het beleid helpt om wonen betaalbaar te houden, woningen beschikbaar te maken en te blijven investeren in de toekomst. Het huurbeleid geldt voor 2025–2029 en wordt in 2026 geëvalueerd.

Met het portefeuilleplan 2025–2040 hebben we vastgelegd hoe onze woningvoorraad zich de komende jaren moet ontwikkelen. Zo zorgen we dat er ook in de toekomst voldoende betaalbare en passende woningen zijn. Het plan geeft richting aan keuzes over nieuwbouw, verduurzaming, verkoop en beheer.

De druk op de woningmarkt in ons werkgebied is groot en blijft toenemen. Daarom kiest Woonborg voor een groeistrategie. We willen de woningvoorraad tot 2040 uitbreiden met ongeveer 850 sociale huurwoningen. Zo dragen we bij aan meer betaalbare woningen in de regio.

We richten ons op woningen die passen bij de veranderende vraag. Onderzoeken laten zien dat er steeds meer behoefte is aan kleinere woningen voor één- en tweepersoonshuishoudens, vooral voor senioren. Tegelijk blijft de vraag naar betaalbare sociale huurwoningen groot. Daarom voegen we woningen toe en passen we de bestaande voorraad waar nodig aan.

In het plan maken we onderscheid tussen groeidorpen en accentdorpen. In groeidorpen ligt de nadruk op uitbreiding van de woningvoorraad, bijvoorbeeld via nieuwbouw of sloop en nieuwbouw. In accentdorpen ligt de focus op het behouden en verbeteren van bestaande woningen en de leefbaarheid. Zo sluiten we beter aan bij de verschillen tussen dorpen.

Duurzaamheid en kwaliteit zijn belangrijke onderdelen van het plan. We verbeteren woningen stap voor stap naar het niveau van ‘de standaard’ en nemen woningen met energielabel E, F of G uit de voorraad. Nieuwbouwwoningen zijn in principe energieneutraal. Zo werken we toe naar een gasloze en energieneutrale woningvoorraad in 2050.

Met het portefeuilleplan hebben we een duidelijke koers voor de lange termijn. Het helpt ons om goede keuzes te maken en te blijven zorgen voor betaalbare, beschikbare en kwalitatieve woningen in leefbare dorpen.

In 2025 hebben we 13 woningen verkocht (2024: 12). Daarmee blijven we onder onze verkoopdoelstelling van 20 woningen per jaar. De gemiddelde verkoopprijs van de verkochte woningen was € 317.000.