07 Financiën

In 2025 is Woonborg nadrukkelijk begonnen met de beweging van een beherende naar een ontwikkelende corporatie. Voor Bedrijfsvoering betekent dat vooral: anders kijken naar risico’s en mogelijkheden. “Financieel gezien stonden we er al goed voor”, legt Sjouke uit. “We voldeden ruim aan de externe normen. Maar intern waren we vaak nóg strenger voor onszelf. Daardoor waren we soms voorzichtiger dan nodig.”

Die interne voorzichtigheid is in 2025 onder de loep genomen. Interne normen zijn losgelaten, de financieringsstrategie is geactualiseerd en besluitvorming is vereenvoudigd. “Niet elk project hoeft op tig manieren te worden doorgerekend. Soms is het voldoende om naar een paar kernindicatoren te kijken. Dat vraagt vertrouwen en een andere manier van denken.”

Voor Bedrijfsvoering zit de verandering niet aan de voorkant van de organisatie, maar juist in de ondersteuning ervan. “Wij zitten niet bij de schop in de grond, maar zorgen dat processen eenvoudiger worden en besluiten sneller genomen kunnen worden. Dat vraagt om betere samenwerking binnen de organisatie en heldere keuzes.”

Een concreet voorbeeld daarvan is het projectportfolio-overleg dat in 2025 is ingevoerd. In dit overleg worden alle interne bedrijfs-, verbeter- en ICT-projecten gezamenlijk gemonitord. “We krijgen zo beter zicht op onze capaciteit en prioriteiten. Vaak vragen we dezelfde collega’s voor meerdere projecten. Door dat centraal te organiseren, voorkomen we overbelasting en kunnen we realistischer plannen. Uiteindelijk moeten huurders hier vooral van merken dat Woonborg sneller en beter keuzes kan maken.”

Terugkijkend op 2025 ziet Sjouke veel stappen die misschien niet direct opvallen, maar wel cruciaal zijn. De informatievoorziening richting bestuur en Raad van Commissarissen is verbeterd, rapportages zijn vereenvoudigd en van hogere kwaliteit geworden en het digitale proces rondom het jaarverslag is ingericht. “Dat zijn randvoorwaarden om goed te kunnen sturen.”

Ook op het gebied van digitalisering is geïnvesteerd. Het nieuwe intranet – Wies – is live gegaan, er is een pilot gestart met AI-toepassingen via Copilot en de aandacht voor privacy en cybersecurity is verder vergroot. “Digitalisering biedt kansen, maar brengt ook risico’s met zich mee. Beveiliging is daarom geen bijzaak, maar een voorwaarde.”

Een belangrijke mijlpaal in 2025 was de Meerjaren Onderhoudsbegroting (MJOB). “Toen ik begon, was die er niet. Inmiddels ligt er voor het eerst een MJOB voor zestig jaar.” Die begroting is met ingang van 2026 verplicht als onderdeel van de Beleidswaarde, maar vooral waardevol voor de sturing. “We hebben nu veel beter inzicht in toekomstig onderhoud en kunnen daar onze keuzes op baseren.”

Bedrijfsvoering raakt ook direct aan de maatschappelijke opdracht van Woonborg. Zo zijn de huurachterstanden laag: 0,21 procent van de totale huursom. “Dat is niet alleen financieel gunstig”, zegt Sjouke, “maar vooral belangrijk voor huurders. Achter een huurachterstand schuilt vaak meer problematiek. Daarom kiezen we voor vroeg contact en maatwerk, niet voor druk of dreiging.”

Ook het proces rond de jaarrekening noemt hij als voorbeeld van professionalisering. “De accountantscontrole verliep soepel, efficiënt, maar ook digitaler. Dat laat zien dat onze verantwoording op orde is.”

Voor 2026 verwacht Sjouke een jaar waarin veel samenkomt. Er komt een nieuwe directeur-bestuurder en de afdeling Bedrijfsvoering wordt verder uitgebouwd, met nieuwe functies op het gebied van data, informatie, procesverbetering en inkoop. “Onze uitdaging is om de basis stabiel te houden, terwijl we tegelijkertijd ruimte creëren voor verdere ontwikkeling.”

Een belangrijk speerpunt is informatiemanagement. ICT krijgt nadrukkelijker een regierol en ontwikkelt een visie op het applicatielandschap. “Minder losse systemen en Excel-overzichten, meer samenhang en eenduidige data. Dat kost tijd, maar is essentieel om als ontwikkelende corporatie goed te kunnen functioneren.”

Tot slot deelt Sjouke een persoonlijke les uit 2025. “Af en toe moet je even vertragen. Er is veel ambitie en enthousiasme, maar niet alles kan tegelijk. Juist door focus aan te brengen en stappen bewust te zetten, ontstaat ruimte. Ontwikkeling kost tijd. Door processen eenvoudiger te maken en steeds te blijven uitleggen wat we bedoelen en waarom, maken we die beweging duurzaam.”

Woonborg stelt haar volkshuisvestelijke taak centraal. Daarbij vinden wij betaalbaarheid van onze woningen essentieel – zowel nu als in de toekomst. Om onze strategische en portefeuilledoelstellingen te realiseren, is een gezonde financiële basis een belangrijke randvoorwaarde.

Wij toetsen periodiek of onze strategische doelstellingen op de middellange en lange termijn financieel haalbaar blijven. In die zin handelen wij als rentmeester van het maatschappelijk kapitaal dat door huurders is en wordt opgebracht. Het waarborgen van onze financiële continuïteit is daarom een kernverantwoordelijkheid.

Ons financieel beleid is zowel richtinggevend als randvoorwaardelijk. Financiën zijn onlosmakelijk verbonden met al onze activiteiten. We zetten onze middelen zo doelmatig mogelijk in. Financieel rendement is voor ons geen doel op zich, maar een voorwaarde om onze volkshuisvestelijke opgave te kunnen blijven uitvoeren.

Wij voeren een actief beleid op onze operationele en investeringskasstromen. Daarbij kijken we nadrukkelijk naar de samenhang tussen de resultaten uit de operationele kasstromen en de omvang van onze investeringen.

Begin 2025 hebben we ons interne normenkader ingetrokken. Sindsdien richten wij ons op het minimaal voldoen aan de financiële ratio’s uit het gezamenlijk beoordelingskader van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Hierdoor ontstaat meer financiële ruimte om onze maatschappelijke opgave te realiseren. Tegelijkertijd zorgt een robuuste financiële inrichting ervoor dat wij minder gevoelig zijn voor sectorbrede schommelingen. Binnen de sector en bij toezichthouders zien wij bovendien een verschuivende opvatting over het aanhouden van extra financiële buffers. Wij kiezen ervoor ons vermogen zo maximaal mogelijk in te zetten voor de opgave in ons werkgebied.

Eind 2025 hebben wij onze financieringsstrategie herijkt. Aanleiding was de ambitie uit het portefeuilleplan 2025–2039. Dit plan bevat een aanzienlijke opgave, waaronder de toevoeging van netto 850 woningen aan onze portefeuille. Om deze investeringen nu en in de toekomst mogelijk te maken, hebben we een nieuwe financieringsstrategie vastgesteld.

De doelstellingen hiervan zijn:

• het waarborgen van voldoende investeringscapaciteit op lange termijn;
• het zekerstellen van toegang tot de kapitaalmarkt;
• het creëren van voldoende zekerheid en flexibiliteit in de externe financiering;
• het realiseren van optimale financieringskosten binnen een vastgesteld risicokader.

In deze paragraaf geven we inzicht in de belangrijkste financiële ratio’s per jaareinde 2025, die gezamenlijk de financiële continuïteit weerspiegelen.

De beoordeling van de financiële continuïteit is gericht op drie onderdelen:

1.       Liquiditeit: de mate waarin de organisatie op korte termijn beschikt over voldoende kasstromen om aan haar liquiditeitsverplichtingen te voldoen.

2.       Solvabiliteit: de mate waarin voldoende vermogen beschikbaar is om de huidige verplichtingen en mogelijke verliezen op te vangen.

3.       Dekkingsratio: de mate waarin voldoende middelen aanwezig zijn om een situatie van (dreigende) discontinuïteit aan de financiële verplichtingen te voldoen.

De financiële positie wordt beoordeeld op basis van vijf financiële ratio’s: ICR, LTV, solvabiliteit, dekkingsratio en operationele kasstroom.

In de volgende tabel staan de ratio’s en de daarbij behorende Aw en WSW-normen:

De Autoriteit Wonen (Aw)en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) kennen een gezamenlijk beoordelingskader voor de financiële continuïteit. De Aw richt zich daarnaast op de governance van de organisatie. Het WSW richt zich op het bedrijfsmodel.

De Aw houdt integraal toezicht. Dit betekent dat verschillende risicogebieden in onderlinge samenhang worden onderzocht.Rechtmatigheid en integriteit zijn geen onderdeel van het gezamenlijk beoordelingskader Aw-WSW, maar wél onderdeel van het integrale Aw toezicht.

Oordeel Aw per juli 2025: de risico inschatting voor Woonborg is “laag” op alle onderdelen van het beoordelingskader.

Het WSW stelt jaarlijks per corporatie risicoklassen vast. WSW bepaalt deze risicoklasse op basis van de financial risks en business risks. De beoordeling is gebaseerd op de ratio’s uit de jaarrekening, de dVi en dPi. De business risks bepaalt het WSW door Woonborg op 24 kwalitatieve business risks te wegen. De risicoklasse bepaalt de voorwaarden voor borging. In 2025 is de risicoklasse van Woonborg volgens het WSW laag tot gemiddeld.

De waarde van ons bezit steeg met 15,7%. Op grond van de Woningwet (artikel 35, lid 2) moet een toegelaten instelling haar vastgoed in exploitatie waarderen op marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde staat is gedefinieerd als: “het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de peildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.”

Ook in 2025 is het woningtekort verder toegenomen. Hierdoor is de interesse in de koopmarkt groot. Voor de woningportefeuille van Woonborg heeft dit voor een stijging van de marktwaarde gezorgd. Daarbij merken we op dat dit verkoopscenario een fictief scenario betreft omdat we niet voornemens zijn om al ons bezit te verkopen. De totale waarde van het vastgoed in exploitatie is met € 114 miljoen gestegen tot € 842 miljoen. Dit betreft een waardestijging van 15,7%. In de jaarrekening vindt u een overzicht van ons woningbezit per 31 december 2025 en de bijbehorende waarde.

Woonborg past voor de waardering van het volledige bezit de basisversie van het Handboek Modelmatig waarderen marktwaarde toe. We hanteren twee uitzonderingen waarop we de full-versie toepassen:

1. Woningen in het verzakkingsgebied in Roden. Zie ook paragraaf 10.10.
2. Bedrijfsonroerendgoed gekwalificeerd als niet-DAEB.

Om de basisversie en de full-versie naast elkaar toe te kunnen passen, hebben we een analyse gemaakt van ons bezit en vastgesteld dat het type en de samenstelling van ons bezit past binnen de uitgangspunten en normeringen die deze versies voorschrijven. Wij hebben ook geconcludeerd dat de toepassing van de basis- en full-versie leidt tot een acceptabele uit­komst van de marktwaarde in verhuurde staat. Dat geldt voor het geheel van de betreffende complexen en past binnen het getrouwe beeld van het vermogen en resultaat dat de jaarrekening volgens het verslaggevingsstelsel moet geven.

Voor de full-versie waardering van de verzakte woningen in Roden en de bedrijfsonroerendgoed-portefeuille maken we gebruik van de diensten van één taxateur. De opdrachtverstrekking aan deze taxateur gebeurde conform de eisen van het Handboek van het ministerie van BZK en daar ging een offertetraject met meerdere aanbieders aan vooraf. De geselecteer­de taxateur is aangesloten bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT), is onafhankelijk en voert verder geen andere werkzaamheden uit voor Woonborg.

De beleidswaarde betreft de actuele waarde van het vastgoedbezit in exploitatie, berekend op basis van een sociale disconteringsvoet en voortdurende exploitatie volgens het huidige beleid van Woonborg. De beleidswaarde van bedrijfsmatig, maatschappelijk en zorg onroerend goed en ook van parkeergelegenheden wordt gelijkgesteld aan de marktwaarde in verhuurde staat. Voor woongelegenheden wordt de beleidswaarde bepaald op basis van een contante waarde van de verwachte toekomstige kasstromen gebaseerd op voortdurende exploitatie.

De marktwaarde is berekend op basis van de marktwaardemethodiek. Bij het bepalen van de marktwaarde wordt de huur na mutatie op de markthuur gezet en worden woningen uitgepond als dit een hogere marktwaarde oplevert. Als corporatie hebben we de maatschappelijke taak om woningen te blijven verhuren voor een betaalbare huurprijs en zullen we deze waarde dus nooit ontvangen. Daarom hechten we meer waarde aan de beleidswaarde, waarbij de huren na mutatie niet worden ingerekend worden tegen de streefhuur. Daarnaast worden de woningen niet uitgepond in het kader van beschikbaarheid. Tenslotte wijken onze kosten voor beheer en onderhoud af van de normatieve kosten die beleidsmatig worden gehanteerd. Dit heeft onder meer te maken met de uitgaven die we doen in het kader van leefbaarheid of een hogere onderhoudskosten. Ook rekenen we met een 60-jarige exploitatieperiode(eeuwigdurend) voor de beleidswaarde, in tegenstelling tot de marktwaardemethodiek. De kasstromen contant tegen een sociale disconteringsvoet die lager ligt onder de marktwaarde en niet met een maximaalscenario. Hiermee komt onze beleidswaarde uit op € 480,4 miljoen. De beleidswaarde wordt samengevat in het Verticaal toezichtmodel van de Aw en WSW. In paragraaf 10.2 hebben we de normen vanuit dit toezichtmodel vergeleken met de cijfers en scores van Woonborg op de ratio’s.

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse oordelen en schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsregels. De uitkomsten hiervan zijn van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling is afhankelijk van de gehanteerde uitgangspunten en schattingen.

Wij hebben een inschatting gemaakt van het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde omdat het DAEB bezit op langere termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB bezit en de marktwaarde van het bezit in exploitatie. De waardebepaling is afhankelijk van de gehanteerde uitgangspunten en schattingen. Dit verschil bedraagt circa € 362 miljoen. Dit betekent dat de beleidswaarde van het bezit in exploitatie lager is dan de lange termijn realiseerbare kasstroom.

Per 31 december 2025 bedraagt ons eigen vermogen € 669 miljoen (2024: € 577 miljoen). De toename van het eigen vermogen is hoofdzakelijk het gevolg van een waardestijging van € 92 miljoen. Dit resultaat wordt in 2025 verdeeld worden over de herwaarderingsreserve en de overige reserves.

De herwaarderingsreserve bestaat uit ongerealiseerde herwaarderingen. Dit is het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie en de kostprijs. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het handboek modelmatig waarderen bepaald. Hiermee voldoet de waardering aan de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriele besluiten die gelden tijdens het opmaken van dit jaarverslag.

Het jaarresultaat wordt sterk beïnvloed door boekhoudkundige effecten, met name door op- en afwaarderingen vastgoed en onrendabele top van te ontwikkelen vastgoed. De kasstromen geven een objectiever beeld van de ontwikkeling van onze financiële positie. De gerealiseerde kasstromen (operationeel en investeringen) in 2025 zijn:

De operationele kasstroom is 7% gunstiger dan begroot. Dit komt onder meer door hogere huurinkomsten en lagere onderhoudsuitgaven.

De investeringskasstroom ligt 39% onder de begroting. De uitgaven aan nieuwbouw zijn lager dan begroot omdat het nieuwbouwproject flexwoningen in Roden niet is doorgegaan. De kasstromen voor aankoop liggen aanzienlijk lager doordat we de aankoop van 118 woningen hebben gefinancierd met een Activa-Passiva transactie waardoor we de aankoop deels hebben gefinancierd door het overnemen van bestaande leningen van de verkopende partij. De verkoopopbrengsten zijn lager dan begroot door minder verkochte woningen.

Voor het realiseren van onze ambities zijn wij voor een deel afhankelijk van externe financiering. Tegelijkertijd staat onze operationele kasstroom onder druk. Het financiële beoordelingskader van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) – inclusief de normen voor rente-, krediet- en liquiditeitsrisico’s – bepaalt mede onze investeringscapaciteit.

We beheersen deze risico’s door het inhuren van expertise op het gebied van treasury. We bewaken de financieringsbehoefte op zowel korte als lange termijn en de wijze waarop deze wordt ingevuld en we toetsen onze treasury activiteiten aan ons Treasurystatuut en de financieringsstrategie.

Om onze financiële continuïteit te borgen (en ook te voldoen aan het beoordelingskader) is in 2025 de financieringsstrategie geactualiseerd.

Elk jaar brengen we de voorgenomen treasury-activiteiten in beeld en verantwoorden deze in het treasuryjaarplan. In dit plan is het mandaat van de bestuurder vastgelegd. De RvC heeft het jaarplan 2025 goedgekeurd. In het treasuryjaarplan 2025 was aangekondigd dat onze financieringsbehoefte € 38,0 miljoen zou zijn (inclusief liquiditeitsbuffer van € 3,6 miljoen). Ons borgingsplafond is aangepast naar € 172,2 miljoen eind 2025. Voor 2026 hebben wij een borgingsplafond van € 177,0 miljoen. Wij hebben in 2025 voor € 29 miljoen aan reguliere financieringsbehoefte ingevuld. Eind 2025 bedroeg onze post liquide middelen € 1,7 miljoen.

Onze langlopende leningenportefeuille is gestegen van € 144,1 miljoen naar € 166,1 miljoen eind 2025 (exclusief agio). Voor 2026 wordt een financieringsbehoefte voorzien van € 7,5 miljoen voor de realisatie van aankoop-, nieuwbouw- en renovatieplannen. Er staat in 2025 voor € 5,8 miljoen aflossingen gepland.

Renterisico is het risico dat de operationele kasstromen, het vermogen en het resultaat van Woonborg negatief worden beïnvloed door veranderingen in de rentestanden. De rentelasten op het vreemd vermogen vormen een belangrijke uitgave. Corporaties met een hoog renterisico ondervinden meer gevolgen van stijgende renteniveaus op de geld- en kapitaalmarkten. Dit kan resulteren in een lagere operationele kasstroom op langere termijn. Woonborg hanteert een in de sector gebruikelijke norm van 15% van de leningenportefeuille ultimo voorgaand boekjaar. Het renterisico op basis van de bestaande leningenportefeuille blijft altijd binnen de norm en blijft ieder jaar ruim binnen deze norm.

Kijkend naar de omvang van de benodigde nieuwe financiering zien we in 2026 een renterisico van 9%. Bij het aantrekken van leningen houden wij rekening met de vervalkalender van reeds bestaande leningen.

We bezitten twee derivaten tot een bedrag van € 10 miljoen. De derivaten zijn bedoeld om renterisico’s van variabele leningen mee af te dekken. De Payer Swap heeft een vaste rente en beschermt tegen een stijgende variabele rente. Hiermee dekken we het renterisico af van een roll-over lening met een variabele rente. Door deze constructie ontstaat geen extra renterisico en is het renterisico van de bestaande leningenportefeuille beperkt. De continuïteit is gewaarborgd. Het afdekken van renterisico’s met derivaten is vastgelegd in het Treasurystatuut.

We passen hedge accounting toe en gebruiken swaps uitsluitend ter afdekking van renterisico’s, niet om te speculeren. Bij swaps met een onderliggende waarde tot € 7,5 miljoen lopen we een theoretisch liquiditeitsrisico. De negatieve marktwaarde bij 2% rentedaling ligt onder de drempelwaarde voor de marktwaardeverrekening.

Woonborg heeft geen break-clausules en periodieke marktwaardeverrekening vanuit haar derivatencontracten. Deze producten brengen dan ook geen aanvullende liquiditeitsrisico’s met zich mee. Bij zo’n break-clausule bestaat het risico dat de tegenpartij de derivatenovereenkomst tussentijds kan ontbinden met de verplichting om op dat moment de marktwaarde onderling te verrekenen. In 2019 is de NRL (Negative Rescontline Limit) van € 3 miljoen komen te vervallen en hierdoor hoeft vanuit wetgeving geen liquiditeitsbuffer meer te worden aangehouden. Woonborg ziet daarom geen aanleiding om de derivaten te herstructureren. Dat heeft geen toegevoegde waarde, wij voldoen namelijk aan alle regelgeving rondom derivaten.

Wij volgen in de fiscale strategie en planning de binnen de sector gangbare standpunten die naar de mening van belastingadviseurs pleitbaar zijn.

In 2025 hielden we rekening met:

We verrichten zowel btw-belaste als btw-vrijgestelde prestaties, waardoor recht op btw-aftrek op de algemene kosten ontstaat. Deze btw-aftrek wordt berekend met behulp van de pro rata. Dit is de verhouding van de belaste omzet ten opzichte van de totale omzet.

Onder bepaalde voorwaarden kan er een beroep worden gedaan op de energie-investeringsaftrek. Volgens een bepaalde rekenmethodiek worden de uitgaven gecorrigeerd op het fiscale resultaat.

De ATAD1-richtlijn is sinds begin 2019 van kracht. Deze belasting heeft financiële impact op corporaties omdat de aftrekbaarheid van rente wordt beperkt, waardoor de sector fors wordt aangeslagen.

Woonborg heeft zich met veel andere woningcorporaties aangesloten bij een consortium, om met fiscaal adviseurs PWC en Meijburg onze krachten te bundelen en zo na ons bezwaar op de toepassing van de ATAD-richtlijn versneld in beroep te gaan en het onderwerp voor de rechter te brengen. 

De aangiften vennootschapsbelasting zijn bij de Belastingdienst ingediend tot en met het jaar 2024. De aanslagen zijn tot en met 2022 definitief geregeld door de Belastingdienst. Tegen de definitieve aanslagen 2021 en 2022 zijn bezwaren ingediend in verband met de toepassing van artikel 15b (ATAD-regeling).

Woonborg bezit woningen in het gebied waar aardbevingen voorkomen. In 2020 is de Tijdelijke wet Groningen in werking getreden en daarbij is het Instituut Mijnbouwschade Groningen (IMG) in 2021 gestart met de uitvoering van deze wet. Woonborg gaat er daarom van uit dat alle vormen van aardbevingsschade volledig vergoed worden door de NAM ofwel door het IMG. Meer dan 95% van het bezit van Woonborg ligt in het aardbevingsschadegebied. Schades worden door Woonborg actief gemeld bij het IMG. Na beschikking en ontvangst van de schadevergoeding, herstelt Woonborg de schade en ontvangt de huurder een tegemoetkoming.

In het voorjaar van 2023 verscheen het rapport van de Parlementaire enquêtecommissie. Het rapport genaamd “Groningers boven gas”, de reactie “Ereschuld: herstel en perspectief voor Groningen” en de kabinetsreactie “Nij Begun” maken duidelijk: de belangen van de Groningers zijn structureel genegeerd. Het kabinet heeft als antwoord een pakket met 50 maatregelen gepresenteerd voor Groningen en Noord-Drenthe. Voor Woonborg zijn met name twee regelingen relevant:

• Maatregel 29: Woonborg ontvangt van de overheid ca € 9 miljoen euro, welke ten goede komt aan de verduurzamingsinvesteringen naar de Standaard. Inmiddels heeft Woonborg de eerste tranche (ca € 3 miljoen) in 2025 ontvangen. Woonborg verantwoordt de besteding van deze middelen, samen met de andere woningcorporaties in Groningen en Noord-Drenthe, via de website van de Staat van Groningen.
• Maatregel 30: Deze maatregel ziet op de uitbreiding van het toepassingsgebied op subsidie woningverbetering. In september 2025 heeft Woonborg de huurders van het uitgebreide postcodegebied een vergoeding van € 750 uitbetaald. De huurder ontvangt dit bedrag via Woonborg, maar het betreft een subsidieregeling van de overheid welke een tegemoetkoming is aan huurders in het aardbevingsgebied.

Voor het opstellen van het meerjarenperspectief zijn we uitgegaan van de uitgangspunten en inzichten uit het najaar van 2025 voor het opstellen van de meerjarenbegroting 2026-2040.

De financiële middelen van Woonborg staan volledig ten dienste van onze volkshuisvestelijke opgave. We willen, zonder de financiële continuïteit in gevaar te brengen, optimaal investeren naar vermogen. Jaarlijks wordt in het voorjaar het normenkader vastgesteld, waaraan de meerjarenbegroting moet voldoen om de continuïteit te waarborgen.

In het normenkader zijn de externe normen vermeld waaraan ons financieel beleid moet voldoen. Externe normen komen voort uit wetgeving of vanuit het gezamenlijk beoordelingskader van de sectorinstituten Aw en WSW. We voldoen aan alle normen van het Aw en WSW. Dit wordt zichtbaar in de onderstaande tabel.

We zetten vol in op een toename van onze woningvoorraad in de komende jaren, met als ambitie een netto toename van de sociale woningvoorraad met 850 woningen in 2040. We zien hierin echter ook de nodige uitdagingen, vandaar dat we in ons meerjarenperspectief uitgaan van een realistische verwachting. Dit vertaalt zich in de verwachting dat we tot en met 2030 177 nieuwe en herbouwde woningen zullen opleveren. Ook verwachten we tot en met 2030 nog 85 woningen te verkopen.

We vinden het belangrijk dat in de meerjarenbegroting (MJB) wordt gerekend met een realistische inschatting van het (investerings)programma. De realisatie van de MJB kent vele onzekerheden zoals het verkrijgen van vergunningen, plan- en projectcapaciteit, netcongestie en grondposities. In lijn met de Leidraad van de Aw hebben we onze inschattingen in de MJB getoetst op realisme op haalbaarheid, zowel in omvang als in tijd. Dit betekent dat we rekening houden met eventuele vertraging bij projecten. We zien dit ook heel duidelijk terug in de uitkomsten van onze MJB. Daar waar we plannen in de toekomst hebben, maar geen grondposities, hebben we hier gerekend met een lager aantal of het project doorgeschoven in tijd.

Onze ambities, zoals geformuleerd in onze portefeuillestrategie, zijn groter dan wat we als basis in onze meerjarenbegroting hebben ingerekend. Onze MJB voldoet aan de in de Leidraad gestelde eis dat de MJB binnen de gestelde kaders van Aw en WSW blijft. In ons wensscenario geven we in de begroting inzicht in de daadwerkelijke opgave conform onze portefeuillestrategie, waarbij inzichtelijk wordt gemaakt wat we met de huidige inzichten tekortkomen.

In de meerjarenbegroting is gerekend met verwachte ontwikkelingen in de macro-economische parameters. We zien hierin echter ook de nodige onzekerheid. Daarnaast zien we ook onzekerheid in andere niet direct beïnvloedbare factoren. Mede daarom hebben we in de meerjarenbegroting een aantal ‘what-if’ scenario’s doorgerekend. Mocht dit scenario zich voordoen, dan zien we nog voldoende ruimte om dit op te vangen door beleidswijzigingen of het schrappen van investeringen.

Omdat wij voldoen aan de voorwaarden voor het verlicht regime, hoeven wij geen volledige administratieve of juridische scheiding van de DAEB en niet-DAEB activiteiten uit te voeren. Onze aanvraag voor dit zogenoemde 'verlicht regime' rond DAEB/niet- DAEB is op 15 augustus 2017 definitief goedgekeurd. Jaarlijks toetsen we of we nog steeds aan de voorwaarden voldoen, wat voor 2025 het geval is.

Onze niet-DAEB activiteiten vormen een zeer klein deel van onze totale activiteiten. We hebben nog een kleine portefeuille van 11 niet-DAEB-bedrijfspanden, waarvan de strategie is om die af te bouwen op het moment dat het huurcontract wordt opgezegd. Ook hebben we nog één niet-DAEB-woning, die op de verkooplijst staat en bij mutatie wordt verkocht. Ook onze 91 parkeergelegenheden vallen in de niet-DAEB portefeuille.

De doelgroep ‘middenhuur’ beschouwen wij als een secundaire doelgroep. Dit is ook in lijn met de landelijke prestatieafspraken. We onderzoeken mogelijkheden om een gedeelte van het bezit voor deze doelgroep beschikbaar te maken. Momenteel vallen de huurprijzen voor deze doelgroep onder de niet-DAEB activiteiten. Zolang dit wettelijk zo blijft, blijven wij dit monitoren. En toetsen we jaarlijks of we blijven voldoen aan de voorwaarden van verlicht regime.