08 Risico en beheersing

Om onze doelstellingen te realiseren, is het belangrijk dat we onze risico’s goed in beeld hebben en beheersen. Risicomanagement ondersteunt ons daarbij. De in 2024 geïdentificeerde frauderisico’s vormden ook in 2025 de basis voor het interne controleplan. Daarnaast worden de strategische risico’s periodiek besproken en herijkt binnen het managementteam (MT).

In 2024 hebben we extra geïnvesteerd in interne beheersmaatregelen rond het risico op factuurfraude. Deze maatregelen zorgen ervoor dat we scherper letten op zowel de kwaliteit van facturen als op de uitvoering van werkzaamheden. In 2025 zijn deze controles voortgezet en verder geborgd in onze processen.

De uitkomsten van de interne controles worden door de onafhankelijke controller besproken met het bestuur, de Raad van Commissarissen en de accountant. De top 10 strategische risico’s is een vast onderdeel van de sturing en verantwoording in de tertiaalrapportage. Iedere vier maanden beoordelen we deze risico’s opnieuw op kans en impact, zowel bruto als netto, en bepalen we welke beheersmaatregelen nodig zijn.

Wij gaan zorgvuldig om met het maatschappelijk kapitaal dat ons is toevertrouwd. Tegelijkertijd zijn risico’s onvermijdelijk wanneer we onze ambities willen realiseren. Geen risico nemen betekent ook dat kansen onbenut blijven. Daarom analyseren en wegen we risico’s zorgvuldig voordat we besluiten nemen. We streven naar bewuste en evenwichtige besluitvorming.

Om de impact van risico’s op onze financiële positie beter te kunnen inschatten, werken we in de meerjarenbegroting met verschillende scenario’s. Daarnaast maken we gebruik van een Monte Carlo-simulatie. Deze methode geeft inzicht in de mogelijke effecten van uiteenlopende economische ontwikkelingen op onze financiële positie.

Begin 2025 hebben we besloten de interne normen voor ICR, LTV en solvabiliteit los te laten en voortaan te sturen op de externe normen van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Dit besluit hangt samen met wijzigingen in de bepaling van de beleidswaarde van ons bezit en met ontwikkelingen binnen de sector en bij het WSW. Het financiële stelsel is hierdoor robuuster geworden, waardoor individuele corporaties minder gevoelig zijn voor sectorbrede schommelingen.

Risico’s houden zich niet aan onze planning- en controlcyclus. Daarom is het belangrijk om bij besluiten en in de dagelijkse praktijk voortdurend oog te hebben voor onzekerheden en kansen.

Bij het opstellen van investeringsvoorstellen en nieuw beleid besteden we expliciet aandacht aan mogelijke (tactische) risico’s en de bijbehorende beheersmaatregelen. Operationele risico’s, waaronder frauderisico’s, kunnen zich voordoen in de uitvoering van onze reguliere processen. Deze beheersen we onder meer door interne controles, functiescheiding en een duidelijke inrichting van rollen en rechten.

Van projectleiders en managers verwachten we dat zij actief aandacht hebben voor operationele risico’s. Samen met hun teams bespreken zij mogelijke maatregelen om risico’s te beperken en ‘in control’ te blijven. Daarbij evalueren we onze processen regelmatig en sturen we waar nodig bij.

Daarnaast werken we met een meerjarig auditplan. Hiermee monitoren we periodiek de meest relevante processen. De audits worden uitgevoerd door de onafhankelijke controller. Ze helpen ons om processen verder te verbeteren of bevestigen dat deze goed functioneren.

Op deze manier geven we invulling aan het Three Lines-model voor interne beheersing.

Uit de risico-inventarisatie zijn de strategische risico’s met de hoogste risicoscore naar voren gekomen. Deze score is gebaseerd op de ingeschatte kans dat het risico zich voordoet - ondanks de getroffen beheersmaatregelen - en de mogelijke impact ervan.

In heel Nederland zien we dat steeds meer mensen op zoek zijn naar een betaalbare woning, terwijl de gemiddelde huishoudgrootte afneemt. Dit geldt voor onze primaire doelgroep, maar ook voor mensen die zijn aangewezen op de middenhuur. De middenhuur wordt door de markt nog onvoldoende bediend. Hierdoor groeit de groep woningzoekenden die wij willen en moeten bedienen. Ons huidige woningbezit sluit in omvang en samenstelling nog onvoldoende aan op deze ontwikkeling.

Met het nieuwe huurbeleid hebben we ervoor gekozen om een deel van onze woningen beschikbaar te maken voor de middenhuur. Daarnaast zetten we met het portefeuilleplan stevig in op uitbreiding van onze woningvoorraad. In de komende vijftien jaar willen we netto circa 850 woningen toevoegen.

Om deze opgave te realiseren, hebben we diverse acties in gang gezet. Zo ontwikkelen we ons van een beheerorganisatie naar een meer ontwikkelende organisatie, vereenvoudigen we processen en investeren we in actief stakeholdermanagement.

De nieuwbouwopgave die we in ons portefeuilleplan hebben geformuleerd, ligt veel hoger dan dat er kavels beschikbaar zijn in de gemeentes waarin wij actief zijn. Hierdoor lopen we het risico dat we onvoldoende kunnen bijdragen aan het woningtekort. 

We zetten vol in op het goede gesprek aangaan met de gemeenten, ontwikkelaars en andere stakeholders en zoeken daarnaast naar andere locaties waarop we woningen kunnen realiseren. Ook kijken we in de eigen voorraad naar mogelijkheden om het aantal woningen uit te breiden

We zien dat de landelijke politiek veel invloed heeft op de ontwikkelingen in onze sector. Met het vaststellen van de Nationale Prestatie Afspraken (NPA) zijn er ook aanvullende eisen gekomen over ons onderhoudsbeleid en investeringsbeleid. Met het aantreden van het nieuwe kabinet Jetten I ontstaan nieuwe kansen op duidelijkheid in richting van opgave en middelen.

We zorgen dat we door middel van het doorrekenen van verschillende scenario’s we in staat zijn de gevolgen van wijzigend overheidsbeleid op te vangen. Ook houden we de vinger aan de pols via netwerken en lobby's. Via de brancheorganisatie Aedes hebben we toegang tot relevante informatie over ontwikkelingen. We zetten in onze programmering in op isoleren naar de Standaard. Op deze wijze doen we no-regret investeringen. Ook hebben we een versnelling ingezet op het gebied van nieuwbouw, in lijn met de afspraken uit de NPA.

Woonborg werkt met geautomatiseerde systemen om haar processen te kunnen uitvoeren. Dat maakt dat we kwetsbaar zijn voor cyberaanvallen. We lopen het risico dat een dergelijke aanval ervoor zorgt dat we onze dienstverlening (tijdelijk) stop moeten zetten of dat er financiële schade wordt opgelopen.

We zetten in op goede beveiliging van de gegevens in onze systemen, samen met onze leveranciers. Hiertoe hebben we een nieuwe leverancier aangetrokken op het gebied van cybersecurity en een nieuwe security officer is aangesteld. Ook werken we collectief aan de bewustwording van personeel als het gaat om hacking, phishing en datalekken. De Baseline Informatiebeveiliging voor woningcorporaties (BIC) is de standaard waaraan we blijvend willen voldoen.

Data en informatie zijn essentiële bedrijfsmiddelen en randvoorwaardelijk voor de juiste uitvoering van processen, van beleidskeuzes en voor sturing en verantwoording. Over het belang van betrouwbare data is geen discussie. Sterker nog, het is een van de belangrijkste pijlers in het jaarplan 2026. Woonborg zet de komende jaren fors op dit thema in.

We zetten in op goede datakwaliteit. De beheersmaatregelen richten zich op twee pijlers: inrichting van informatie en datamanagement, naast het verbeteren van de data zelf. Op gebied van de inrichting zijn we actief via het toevoegen van functies rondom informatie- en datamanagement. Ook worden processen, kaders en beleid ingericht, zodat de data ook blijvend op orde is en we dit kunnen monitoren. Op het onderdeel verbeteren datakwaliteit zijn we actief via een project wat zich toespitst op de vastgoeddata.

Het bedrijfsmodel of prestatiemodel van de corporatiesector is niet duurzaam. De opgave zoals deze is verwoord in de Nationale prestatieafspraken (NPA) en de middelen van de corporatiesector is niet sluitend. Onder meer door stijgende bouw en onderhoudskosten en stijgende rente lopen de kosten sneller op dan de opbrengsten. Er kan nog geïnvesteerd worden, en de oproep van de Aw aan corporaties is ook om dit te blijven doen, echter de financiële grenzen komen in zicht. Ook voor Woonborg is dit het geval, echter omdat onze financiële positie nu relatief ten opzichte van de sector goed is, doet dit risico zich bij Woonborg op middellange termijn voor.

Tot het moment dat we onze financiële grenzen bereiken, is voldoende tijd om maatregelen te treffen om bij te sturen. Beheersmaatregelen welke we nu inzetten zijn bijvoorbeeld het werken met scenario’s, realistisch begroten en sturing op financiële ratio’s. Maar ook wordt er op dit onderwerp landelijk gelobbyd via onder meer Aedes en toezichthouders. Woonborg zoekt actief de lokale afstemming op met haar collega-corporaties in Groningen en Drenthe om de gezamenlijke portefeuilleopgave in beeld te brengen en af te stemmen.

De aan medewerkers gestelde eisen veranderen en nemen toe. De ontwikkeling van bijvoorbeeld digitalisering en AI speelt een steeds grotere rol bij de uitvoering van ons werk. Ook zien we de ontwikkelingen op de arbeidsmarkt en de vergrijzing zorgen voor extra druk op diverse sectoren. Het lukt ons tot nu toe goed om onze vacatures in te vullen. De opgave om 850 woningen toe te voegen in de komende 15 jaar vraagt om een professionaliseringslag in de organisatie.

Wij willen ons als goed werkgever gedragen en een aantrekkelijke werkgever zijn. We investeren veel tijd en energie in opleiding, ontwikkeling en coaching van onze medewerkers. Een voorbeeld hiervan zijn interne trainingen op gebied van projectmatig werken en digitaal samenwerken. Daarnaast hebben we in 2025 de beweging in gang gezet van een beherende naar een ontwikkelende corporatie. Naast het toevoegen van een aantal nieuwe functies, en intern herpositioneren, kijken we hierbij bijvoorbeeld ook naar de interne samenwerking en processen. Waar kan het slimmer en eenvoudiger, waar kunnen we met een andere aanpak meer bereiken. Ook nemen we de profilering van Woonborg mee, en halen we kennis via advies en inhuur, om de verdere professionalisering passend bij de opgave, te realiseren.

Om te kunnen investeren in het woningbezit, zijn we voor een deel afhankelijk van externe financiering. De renteontwikkeling heeft daarom grote invloed op onze investeringsruimte. Ook de stijging van bouwkosten en andere kosten maakt dat onze kasstromen onder druk komen te staan. Dit kan ook het gevolg zijn van veranderingen in landelijk beleid of wet- en regelgeving, bijvoorbeeld als het gaat om verduurzaming.  Onze leningenportefeuille stijgt de komende jaren, waardoor ook het renterisico toeneemt. 

Woonborg beheerst dit risico door een actief treasurybeleid. In ons treasurystatuut hebben we eisen en normen opgenomen waaraan we toetsen. Daarnaast werken we met een in 2025 geactualiseerde financieringsstrategie. Hierin hebben we opgenomen hoe wij onze bedrijfsvoering op lange termijn willen financieren. De treasurycommissie bewaakt op korte en op lange termijn de financieringsbehoefte conform het treasury jaarplan en de invulling daarvan. Via MonteCarlo simulaties rekenen we de effecten door van verschillende economische verwachtingen.

Onze woningen kunnen minder goed bestand zijn tegen aardbevingen, hevige regenval of extreme hitte, met als gevolg hogere onderhoudskosten en afnemend woongenot. En we zien dit type risico toenemen. We weten al geruime tijd dat het grootste deel van ons bezit in het aardbevingsschadegebied valt. Maar ook zien we een toenemende kans op de gevolgen van regenoverlast of extreme hitte.

We gaan de klimaatrisico's van ons bezit in kaart brengen door een schouw van de portefeuille. In de meerjarenbegroting houden we rekening met investeringen om de klimaatrisico's te mitigeren. Daarnaast houden we contact met waterschappen over grondwaterpeil. Rondom de schades als gevolg van aardbevingen zijn we actief om alle woningen met schades aan te melden bij het IMG, om na beschikking, deze schades ook te laten herstellen. Ook de subsidieregelingen vanuit Nij Begun gebruiken wij bij het verder verduurzamen van ons bezit.

Woonborg werd eind 2018 geconfronteerd met het verzakken van woningen in Roden als gevolg van bodemdaling. De verzakkingen leidden tot schade aan een kleine 400 woningen waarvan forse schade aan meer dan 150 woningen. Om de veiligheid van de bewoners te garanderen, is Woonborg bezig met een groot renovatieproject met schadeherstel, fundering en versterking. Wij hebben de gemeente aansprakelijk gesteld voor deze schade. We wachten de uitkomsten van de rechtszaak met vertrouwen af. Desondanks lopen we risico dat we niet alle kosten kunnen verhalen op de gemeente. Dit zal dan effect hebben op toekomstige projecten in de gemeente Noordenveld. Deze projecten zijn ook in de prestatieafspraken concreet benoemd.

In 2025 heeft Woonborg vastgesteld dat in een deel van haar woningbezit rioolheffing onterecht is doorbelast aan huurders. Het betrof situaties in de gemeenten Groningen, Aa en Hunze en (tot 2024) Noordenveld, waar sprake is van een eigenaarsheffing die niet zonder meer aan huurders mag worden doorberekend. Omdat op de gemeentelijke aanslagen geen onderscheid werd gemaakt tussen het gebruikers- en eigenaarsdeel, had deze doorbelasting niet mogen plaatsvinden.  

Wij hebben deze fout direct erkend en maatregelen genomen. Per 1 januari 2025 is de doorbelasting van rioolheffing aan huurders volledig stopgezet. Tegelijkertijd is een zorgvuldig traject gestart om de impact in kaart te brengen en te komen tot een passende compensatieregeling voor getroffen huurders. Hierbij is nadrukkelijk rekening gehouden met juridische kaders, financiële gevolgen en mogelijke effecten voor huurders, bijvoorbeeld op het gebied van toeslagen.  

De ontwikkeling van de compensatieregeling is in 2025 afgerond en uitgevoerd. Daarbij is gekozen voor een proportionele en juridisch getoetste aanpak, waarbij zowel huidige als voormalige huurders zijn betrokken. Het uitgangspunt was om recht te doen aan wat huurders onterecht hebben betaald, binnen de geldende wettelijke kaders. Gedurende het proces hebben wij ingezet op transparante en proactieve communicatie richting huurders en andere stakeholders. Door tijdig te informeren, duidelijkheid te bieden en beschikbaar te zijn voor vragen, hebben we gewerkt aan het behoud en herstel van vertrouwen.  

Deze situatie heeft ons scherp gemaakt op de inrichting van processen en controles rondom doorbelasting van kosten. In 2025 zijn aanvullende maatregelen genomen om herhaling te voorkomen en de interne beheersing te versterken.

Als woningcorporatie beheren we maatschappelijk kapitaal. Wij zorgen ervoor dat we dit maatschappelijk kapitaal efficiënt en rechtmatig besteden én verantwoorden. Om die reden staan we uitgebreid stil bij frauderisico’s.

We maken jaarlijks een inventarisatie van de mogelijke frauderisico’s. Veel daarvan hebben betrekking op specifieke processen. Door middel van een goede inrichting van de administratieve organisatie, zoals functiescheiding en vier-ogen principe en door het inzetten van interne controles, worden de frauderisico’s gemitigeerd. Een aantal daarvan lichten we hieronder nog nader toe:

We onderzoeken jaarlijks de wijzigingen in de inschrijfduur van woningzoekenden. Hierbij hebben we gecontroleerd op een juiste onderbouwing van de mutaties. Hierin zijn geen afwijkingen gevonden.

We hebben in 2025 periodiek steekproeven gedaan op de facturen < € 500. We checken steekproefsgewijs of datgene wat op de factuur staat, ook daadwerkelijk daar is aangebracht of uitgevoerd. Ook hebben we onze systemen zo ingericht, dat we de functiescheiding en het gebruik van de procuratieregeling kunnen waarborgen. Deze inrichting wordt ook in de interne controles regelmatig gecontroleerd.

We investeren in een goede lange termijnrelatie met onze aannemers en leveranciers. In het kader van de rechtmatigheid van de binnengekomen facturen laten we onze huurders bellen om te vragen of de klacht of het onderhoud naar tevredenheid is uitgevoerd. Ook controleren we ter plaatse de uitvoering van onderhoudswerkzaamheden en kijken we bij grote mutaties naar de kwaliteit van de uitvoering. We checken steekproefsgewijs of datgene wat op de factuur staat, ook daadwerkelijk daar is aangebracht of uitgevoerd. Dit doen we voor al onze onderhoudsactiviteiten.

Een belangrijk frauderisico is het risico op inkoopfraude. Er worden veel opdrachten in de markt gezet en veel gunningen gedaan. Hierbij lopen we het risico dat we niet marktconforme prijzen betalen of opdrachten te makkelijk gunnen. In 2024 is er een review gedaan op de audit op uitvoering van het aanbestedingsbeleid. Hierbij is vastgesteld dat de aanbevelingen uit deze audit voortvarend zijn opgepakt door de organisatie.