Alle onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn juridisch en economisch in vrije eigendom van de stichting. De verzekerde waarde per 1 januari 2025 bedraagt circa € 6 miljoen en de WOZ- waarde van het kantoorpand per einde boekjaar bedraagt € 1.417.000.

Woonborg past voor het volledige bezit de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde toe. Een uitzondering hierop betreft het bedrijfsonroerendgoed dat kwalificeert als niet-DAEB en een complex met daarin verzakte woningen in Roden.

Conform de daarvoor geldende richtlijnen van het bedrijfsonroerendgoed (5%-criterium) en bovenstaande rapport, is dit gedeelte van het bezit getaxeerd door een taxateur op basis van de full-versie. Dit betreft een taxatiewaarde van circa € 1,7 miljoen BOG en € 12,8 miljoen woningen Roden. De taxateur heeft gebruik gemaakt van de vrijheidsgraden Markthuur, Exit yield, Leegwaarde, Disconteringsvoet en Mutatie- en verkoopkans.

Bij de verzakte woningen in Roden die nog niet hersteld zijn, is in de marktwaardering een positie achterstallig onderhoud ingerekend ter hoogte van € 1,2 miljoen (2024: € 7,6 miljoen). We zien in deze bepaling van de woningen met achterstallig onderhoud conform de hiervoor geldende definities onzekerheid in de hoogte van het daadwerkelijke achterstallig onderhoud.

De beleidswaarde ultimo 2025 bedraagt € 478.964.901.

Voor de bepaling van de beleidswaarde zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

Het streefhuurbeleid van Woonborg is gebaseerd op de doelstelling om te komen tot een huurklassenverdeling die aansluit op de met onze gemeenten gemaakte prestatieafspraken. Hierbij sluiten de aftoppingsgrenzen aan bij de wet op de huurtoeslag en het passend toewijzen.

De ingerekende onderhoudskosten bestaan uit de volgende elementen:

• Reparatie- en klachtenonderhoud
• Mutatieonderhoud
• Contract onderhoud
• Planmatig onderhoud
• Aan onderhoud toe te rekenen organisatiekosten

Woonborg heeft nog 286 eenheden waarop een EFG label van toepassing is. Voor deze complexen is geen correctie doorgevoerd in de onderhoudslast aangezien het aantal dusdanig laag is dat opname van de normbedragen vanuit het Handboek modelmatig waarderen niet leidt tot een materieel andere schatting van de beleidswaarde.

De beheerlastennorm is gebaseerd op de door het bestuur en de Raad van Commissarissen goedgekeurde Meerjarenbegroting 2026-2040.

De woningen zijn verzekerd tegen een vaste premie per woning. De polis geeft geen herbouwwaarde aan. Onderverzekering is in de voorwaarden uitgesloten. De overige activa zijn verzekerd tegen aanschaf- cq. voortbrengingskosten.

Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven.

Woonborg heeft het WSW gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te vestigen op het gehele bezit. Van deze volmacht heeft het WSW gedurende het verslagjaar geen gebruik gemaakt.

Alle vorderingen, met uitzondering van de hieronder genoemde handelsvorderingen, hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd.

Per 31 december 2025 is ons eigen vermogen totaal € 669 miljoen (2024: € 577 miljoen). De toename in het eigen vermogen komt door het onverdeelde resultaat van 2025 ter hoogte van € 92 miljoen. Dit resultaat zal in 2026 verdeeld worden over de herwaarderingsreserve en de overige reserves.

De positie herwaarderingsreserve komt voort uit ongerealiseerde herwaarderingen. Dit is het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie en de kostprijs. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald. Daarmee is het conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten die gelden tijdens het opmaken van dit jaarverslag.

Uitgaande van waardering tegen beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is een bedrag van € 360 miljoen in het eigen vermogen begrepen dat op basis van het beleid van de corporatie niet kan worden gerealiseerd. De realisatie van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Woonborg. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren, zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat het onze doelstelling is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden.
Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerlasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie.

Het verloop van de herwaarderingsreserve is als volgt:

Alle transacties die betrekking hebben op het verslagjaar zijn in de jaarrekening verwerkt. Er hebben zich geen gebeurtenissen na balansdatum voorgedaan.

De voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw betreft het per saldo verlieslatende deel van contracten, afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen en verbeter projecten waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen.

Dit betreft de voorziening jubileumuitkeringen die betrekking heeft op de reservering voor toekomstige uitkeringen aan het personeel en de voorziening LOB. Deze voorzieningen hebben een overwegend langlopend karakter.

Woonborg werd eind 2018 geconfronteerd met het verzakken van woningen in Roden als gevolg van bodemdaling. Eén woning is in 2019 gesloopt en 10 woningen zijn vanaf 2019 onbewoonbaar verklaard. De verzakkingen leidden tot schade aan een kleine 400 woningen waarvan forse schade aan meer dan 150 woningen. Woonborg zoekt naar technische oplossingen waarmee de woningen op de meest economische wijze kunnen worden hersteld. Per locatie wordt de aanpak verfijnd en om de veiligheid van de bewoners te garanderen, worden de woningen hersteld en versterkt.
Woonborg meldde de schade bij haar verzekeraar en stelde de gemeente Noordenveld (als opdrachtgever voor de rioolwerkzaamheden die tot bodemdaling hebben geleid) aansprakelijk voor de schade die Woonborg heeft geleden, lijdt en nog zal lijden. Woonborg stelde ook de uitvoerende partijen van de rioleringswerkzaamheden (de aannemers voor deze infrastructurele werkzaamheden) aansprakelijk. Een rechtszaak loopt en we wachten de uitkomst van deze rechtszaak met vertrouwen af.

Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw woningen tot een bedrag van € 9,4 miljoen inclusief BTW en voor verbeteringen van woningen tot een bedrag van € 2,8 miljoen inclusief BTW. Deze verplichtingen gelden niet alleen voor 2026, de nieuwbouwprojecten en een groot verbeterproject kunnen een langere doorlooptijd hebben.

Woonborg heeft met acht partijen onderhoudscontracten gesloten voor het onderhoud aan liften, verwarmingsinstallaties en schoonmaak. De looptijd van de contracten varieert. De resterende contractwaarde bedraagt € 0,9 miljoen inclusief BTW.

Woonborg heeft een raamcontract gesloten voor de levering van energie. De contractwaarde bedraagt € 0,9 miljoen inclusief BTW.

Uit hoofde van het borgingsstelsel heeft Woonborg een obligo verplichting jegens het WSW. Vanaf 2021 heft WSW bij zijn deelnemers obligo. Dit vloeit voort uit de vanaf 1 juli 2021 geldende afspraken (aangepast Reglement van Deelneming). De verwachte obligoheffing in 2026 is 0,168% van het gewogen geborgd schuldrestant per ultimo 2025. Het betreft daarmee een verplichting van ongeveer € 0,29 miljoen inclusief BTW.

Woonborg heeft op grond van artikel 10, lid 2 onder c van het Reglement van Deelneming van WSW een obligolening aangetrokken. De lening sluit aan op hetgeen is vereist. De relevante toets voor de obligoheffing dit jaar is de afspraak dat het risicovermogen van WSW minimaal 0,65% van het geborgde schuldrestant moet zijn, Woonborg voldoet ruimschoots aan deze eis. Op deze lening kan alleen een trekking worden gedaan als WSW
daartoe een verzoek heeft gedaan en Woonborg niet binnen 10 werkdagen na dit verzoek kan storten. Een dergelijk verzoek van WSW is pas aan de orde als het jaarlijks obligo niet toereikend is. Op basis van de prognoses van WSW is dit op basis van de huidige verplichtingen niet aan de orde.

In het geval van een eventuele storting, zal deze rechtstreeks ten gunste van WSW worden uitbetaald en nadien moeten worden afgelost door Woonborg.

Woonborg heeft resterende leaseverplichtingen van onderhoudsbussen en poolauto’s. De resterende leaseverplichtingen bedragen per 31 december 2025 € 0,36 miljoen inclusief BTW.

Aan Woonborg is in het kader van het programma Nij Begun (Maatregel 29 – Verduurzaming woningcorporaties) een maximale subsidie toegekend van € 9,7 miljoen. In 2025 is hiervan € 3,2 miljoen ontvangen. Het resterende deel van € 6,5 miljoen wordt naar verwachting ontvangen in 2026 en 2027 (in tranches). Het resterende deel is niet als vordering op de balans opgenomen, omdat de subsidie pas definitief wordt nadat de gelden zijn ingezet voor het verduurzamen van bestaand bezit. Deze verduurzaming moet uiterlijk 12 december 2034 afgerond zijn. Na afronding moeten we een vaststellingsaanvraag indienen, waarna na akkoord de subsidie definitief wordt.